Juros altos e crédito restrito impulsionam alta dos aluguéis e elevam inadimplência em 2025

Em 2025, o mercado de locação residencial se consolidou como um dos principais termômetros do orçamento das famílias brasileiras. Com juros elevados e acesso mais restrito ao crédito imobiliário, a decisão entre comprar ou alugar deixou de ser uma escolha de longo prazo e passou a ser, para muitos, uma questão puramente matemática. Para uma parcela crescente da população, o financiamento simplesmente não fechou a conta, empurrando a demanda para o aluguel e sustentando uma alta consistente nos preços.

Esse movimento alterou de forma estrutural o perfil da moradia no país. Entre 2016 e 2024, a fatia de domicílios alugados no Brasil avançou de 18% para 23%, passando de 12,3 milhões para 17,8 milhões de lares. A mudança, apontada por especialistas ouvidos pelo InfoMoney, redesenhou o mapa habitacional brasileiro e abriu espaço para novas plataformas, produtos financeiros e modelos de atendimento focados na locação.

Aluguel sobe acima da inflação e pressiona o orçamento das famílias

Os dados mais recentes do índice FIpeZAP confirmam a pressão sobre os preços. Em novembro, o aluguel residencial subiu 0,59% no país, bem acima do IPCA do mês, que ficou em 0,18%. A alta foi generalizada: 30 das 36 cidades monitoradas registraram aumento, incluindo 17 das 22 capitais.

São Luís liderou o avanço, com alta de 2,25%, seguida por Belém, Curitiba, Teresina e Vitória. No acumulado do ano até novembro, o índice de aluguéis avançou 8,70%, mais que o dobro da inflação oficial no mesmo período. Em 12 meses, a valorização chegou a 9,71%, enquanto o IPCA ficou em 4,46%, reforçando a perda de poder de compra dos inquilinos.

Inadimplência cresce e expõe fragilidades do modelo tradicional

O aumento dos preços trouxe um efeito colateral relevante: a escalada da inadimplência. Segundo Samuel Crete, diretor comercial da Onda, 2025 apresentou um nível elevado de atrasos no pagamento de aluguéis, com taxa em torno de 3,80%, acima do padrão histórico do setor.

Na avaliação do executivo, uma inadimplência considerada saudável estaria entre 1% e 1,5%. O patamar observado neste ano indica um ambiente de risco mais elevado, no qual o encarecimento do aluguel, somado à renda pressionada, cria um efeito dominó que afeta inquilinos, imobiliárias e proprietários. O custo da inadimplência não se limita ao atraso, mas se espalha por despesas jurídicas, vacância e desgaste operacional.

Garantias digitais ganham espaço e aceleram consolidação do mercado

Esse cenário acelerou uma transformação que já vinha ocorrendo: a substituição das garantias tradicionais por soluções digitais e pagas. Plataformas especializadas apontam que o fiador, por não ser uma garantia líquida, costuma concentrar mais incertezas e lentidão na execução. Já a caução de três aluguéis, ainda comum no mercado, frequentemente se mostra insuficiente em contratos de maior valor ou em atrasos prolongados.

A busca por previsibilidade, cobertura e agilidade impulsionou o crescimento das garantias locatícias digitais, mas também elevou o risco do negócio. Em 2025, o setor entrou em uma fase de consolidação. Empresas como o QuintoCred, do Quinto Andar, deixaram o mercado após a inadimplência subir de 3,09% em março para 3,59% em junho, acendendo um alerta em um segmento jovem que já movimenta cerca de R$ 300 milhões por ano.

Escala, tecnologia e gestão de risco viram fatores decisivos

A reação do mercado foi rápida. A Loft absorveu a carteira do QuintoCred e projetou encerrar 2025 com cerca de 650 mil contratos de fiança, reforçando uma estratégia baseada em escala. Paralelamente, nos últimos dois anos, pequenas e médias empresas do setor foram absorvidas ou encerraram operações, pressionadas por sinistralidade, concorrência e necessidade crescente de investimento em tecnologia.

O Grupo OLX, por sua vez, optou por parcerias para terceirizar a gestão de crédito e risco, enquanto a Creditas reportou crescimento de 280% em garantias locatícias entre janeiro e agosto de 2025. Embora algumas parcerias tenham sido desfeitas, a leitura do mercado é clara: garantia locatícia se aproxima cada vez mais de uma operação de crédito, exigindo análise profunda de risco, controle de fraude, capital e governança.

Regulação e eficiência entram no centro do debate

Do lado das plataformas especializadas, a avaliação é que níveis elevados de inadimplência tornam muitos modelos insustentáveis. Para Gislene Vecchio, diretora financeira e cofundadora da Onda, recuperar um aluguel atrasado pode custar mais de 20% do valor devido, enquanto a lentidão do Judiciário amplia custos e fricções. Esse cenário pressiona o setor por mais automação, integração bancária e uso de bases regionais de dados, sem abrir mão do contato humano no acompanhamento dos contratos.

Ao mesmo tempo, a ausência de um marco regulatório específico para garantias digitais levanta preocupações. Sem regras claras, o risco de operadores sem lastro ou governança adequada aumenta, o que pode gerar impactos sistêmicos para locadores e imobiliárias. A tendência é que esse debate ganhe força ao longo de 2026.

Juros seguem como variável-chave para o futuro da locação

Para o próximo ano, o rumo do mercado de locação dependerá principalmente do comportamento dos juros. Na visão de Samuel Crete, se a Selic permanecer elevada, a demanda por aluguel continuará forte, assim como a expansão das garantias locatícias.

O cenário desenhado é de alta rotatividade em praças fora da curva, renegociações mais frequentes e tensão crescente nos reajustes e renovações contratuais. Somam-se a isso mudanças nos indexadores, com contratos migrando do IGP-M para o IPCA ou até referências ligadas aos juros, mantendo a inadimplência como um dos temas centrais do setor imobiliário.