Empréstimo com Garantia de Imóvel: Cenário atual, riscos e oportunidades no Brasil

O avanço do crédito com garantia de imóvel no Brasil

O episódio 230 do ContraPonto trouxe uma aula prática sobre empréstimo com garantia de imóvel (home equity), com a participação de Gustavo Caciatori, diretor de operações do Banco Bari.
O tema ganha cada vez mais relevância em um cenário de juros elevados, endividamento das famílias e necessidade de crédito mais saudável.

O home equity permite que pessoas físicas ou jurídicas utilizem um imóvel já quitado ou parcialmente quitado como garantia para obter crédito com taxas menores e prazos mais longos, geralmente chegando a até 20 anos.

O que é crédito com garantia de imóvel e por que ele cresce tanto?

O crédito com garantia de imóvel é um empréstimo de livre destinação, diferente do financiamento imobiliário tradicional. O imóvel já pertence ao tomador e entra apenas como garantia da operação.

Segundo Gustavo, esse modelo cresce porque resolve três dores principais do mercado:

• Taxas de juros mais baixas em comparação a crédito pessoal e cartão
• Parcelas mais longas, ajustadas ao fluxo de caixa
• Maior segurança para bancos e clientes, devido à garantia real

Esse equilíbrio torna o produto mais sustentável tanto para quem toma quanto para quem concede o crédito.

Para quem o empréstimo com garantia faz mais sentido?

O podcast mostrou que o público do home equity é mais amplo do que muitos imaginam. Os principais perfis são:

• Pessoas físicas que querem trocar dívidas caras por uma mais barata
• Empresários buscando capital de giro ou expansão
• Famílias que usam o crédito para educação, reformas ou reorganização financeira

Um ponto importante destacado foi: não é um crédito para valores muito baixos. Em geral, a operação passa a fazer sentido a partir de cerca de R$ 50 mil, devido aos custos de cartório, avaliação e estruturação.

Os maiores mitos sobre usar o imóvel como garantia:

Um dos grandes insights do episódio foi a quebra de mitos. Muitos brasileiros ainda acreditam que:

• “Imóvel de família nunca pode ser tomado”
• “Banco quer ficar com o imóvel do cliente”

Na prática, o banco não é imobiliária e não lucra retomando bens. A execução só ocorre em último caso. Porém, juridicamente, sim: o imóvel pode ser perdido se o contrato não for honrado.

Por isso, a venda do produto precisa ser consultiva, com clareza total sobre riscos, deveres e responsabilidades.

Como funciona a análise e concessão do crédito?

A concessão do crédito com garantia de imóvel se apoia em três pilares:

• Capacidade financeira do tomador
• Qualidade e liquidez do imóvel
• Segurança jurídica da operação

Imóveis bem localizados tendem a gerar melhores condições de crédito. Já imóveis em regiões de baixa liquidez impactam diretamente taxa, valor liberado e prazo.

Cobrança, inadimplência e execução: o que mudou?

Desde a lei da alienação fiduciária, a execução do imóvel passou a ser extrajudicial, tornando o processo muito mais rápido. Hoje, em casos extremos, a consolidação do imóvel pode ocorrer em cerca de 120 dias.

Mesmo assim, Gustavo reforça:
O foco das instituições é negociar, ajustar parcelas e evitar a retomada, pois o custo operacional para o banco também é alto.

Ferramentas como “pula parcela”, renegociação e carência temporária são cada vez mais comuns.
Conclusão: imóvel parado ou capital inteligente?

O episódio reforça uma mudança cultural importante:
“Sentar em cima do tijolo” já não é a única opção.

Quando bem planejado, o empréstimo com garantia de imóvel pode ser uma ferramenta poderosa para crescimento, reorganização financeira e realização de projetos desde que usado com consciência, estratégia e orientação correta.

Assista ao episódio completo no YouTube

Quer se aprofundar em todos os insights, exemplos práticos e discussões do episódio?
Assista agora ao episódio 230 completo do ContraPonto no YouTube e aprofunde seu entendimento sobre crédito com garantia de imóvel.