Crédito com garantia de imóvel ainda enfrenta barreiras para ganhar escala no Brasil

O crédito com garantia de imóvel segue em expansão no Brasil, mas ainda está longe de atingir seu potencial. A avaliação é da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, que aponta entraves culturais, operacionais e de conhecimento como os principais limitadores para a consolidação do produto no mercado de crédito.

A análise foi apresentada pela presidente da entidade, Priscilla Ciolli, durante coletiva realizada em São Paulo, e reforça que o crescimento do CGI ocorre de forma gradual, apesar de suas vantagens econômicas evidentes.

Estoque cresce, mas novas concessões recuam

Em 2025, o estoque total do crédito com garantia de imóvel manteve trajetória de expansão, com crescimento de 22% em relação a 2024, alcançando R$ 29,9 bilhões. O valor médio dos empréstimos foi de R$ 264 mil, com LTV médio de 34% e prazo médio de 13 anos.

Apesar do avanço do estoque, o volume de novas concessões caiu 14,4% no ano passado, totalizando R$ 11,48 bilhões. O movimento representa uma reversão relevante frente ao crescimento de 58,5% registrado em 2024 na comparação com 2023, sinalizando desaceleração na originação de novas operações.

Produto é mais barato, mas ainda pouco utilizado

O CGI segue sendo uma alternativa de financiamento com custo inferior às linhas de crédito sem garantia real. Pode ser utilizado para diversas finalidades, como investimento no negócio próprio, reformas, consolidação de dívidas e cobertura de despesas emergenciais.

Ainda assim, o produto não se popularizou. Segundo a Abecip, a principal razão está no comportamento do consumidor brasileiro, que demonstra resistência em utilizar o imóvel como garantia, mesmo diante de juros significativamente menores.

Cultura de preservação do patrimônio limita o crédito

Na avaliação da presidente da Abecip, existe uma aversão histórica ao risco de vincular a moradia a operações de crédito. O consumidor tende a preferir empréstimos mais caros a comprometer o imóvel, mesmo quando o risco é controlado e o LTV é conservador.

Esse padrão cultural reduz a demanda espontânea pelo produto e limita a escala do mercado, independentemente das condições financeiras favoráveis do CGI.

Complexidade operacional afasta parte dos consumidores

Outro fator relevante é a complexidade operacional do crédito com garantia de imóvel. Diferentemente do crédito pessoal, que costuma ter liberação rápida, o CGI exige análise documental detalhada, avaliação do imóvel e registro em cartório.

Esse processo mais longo e burocrático afasta consumidores com necessidade imediata de recursos, mesmo quando o custo financeiro do produto é mais vantajoso no médio e longo prazo.

Educação financeira é o principal gargalo

Para a Abecip, o principal desafio não é regulatório, mas educacional. O produto faz sentido econômico, mas ainda é pouco compreendido pela população. Falta clareza sobre riscos reais, benefícios financeiros e usos estratégicos do CGI.

Sem esse entendimento, o consumidor tende a optar por linhas mais simples, porém mais caras, reforçando um uso ineficiente do crédito no país.

Marco legal das garantias trouxe avanços relevantes

A entidade reconhece que o novo Marco Legal das Garantias representou um avanço importante ao dar mais segurança jurídica e simplificar processos de constituição e execução de garantias imobiliárias.

A legislação também abriu espaço para operações em que imóveis já alienados possam ser utilizados como base para novas concessões, ampliando o potencial do mercado. Ainda assim, a mudança legal, isoladamente, não é suficiente para destravar o produto.

Crescimento é esperado, mas depende de maturidade do mercado

Na avaliação da Abecip, o crescimento do crédito com garantia de imóvel é praticamente inevitável no longo prazo, dado seu custo mais baixo, prazos mais longos e valores de crédito mais elevados. O ritmo dessa expansão, porém, dependerá da capacidade do mercado de educar o consumidor e simplificar a jornada do produto.

O desafio não está na viabilidade econômica do CGI, mas na construção gradual de confiança, compreensão e uso estratégico do crédito com garantia real no Brasil.