Crédito secundário no mercado imobiliário: o que falta para o Brasil avançar?
O ministro da Fazenda, Fernando Haddad, afirmou nesta quarta (23) que o Brasil ainda está “devendo uma solução de crédito secundário para o mercado imobiliário”. A declaração reacendeu um debate crucial: a necessidade de ampliar as fontes de financiamento para habitação no país. A ausência de um mercado secundário robusto representa hoje uma barreira importante ao desenvolvimento do setor imobiliário, principalmente diante da instabilidade da poupança como fonte primária.
Crédito secundário se refere à possibilidade de negociar títulos oriundos de financiamentos já concedidos. Em outras palavras, trata-se da venda de contratos de crédito imobiliário para outros agentes financeiros ou investidores. Essa prática gera liquidez para as instituições financeiras, que podem voltar a emprestar sem sobrecarregar seu balanço patrimonial.
Nos Estados Unidos, por exemplo, esse sistema é bastante desenvolvido, com entidades como Fannie Mae e Freddie Mac atuando como garantidoras e compradoras de hipotecas. Esse modelo sustenta o mercado imobiliário americano e permite que o crédito chegue a mais pessoas, com condições mais acessíveis.
A fragilidade da poupança no financiamento habitacional
Historicamente, os financiamentos habitacionais no Brasil são lastreados majoritariamente pela caderneta de poupança. No entanto, o aumento dos saques, especialmente em cenários de juros elevados e pressão inflacionária, tem reduzido significativamente os recursos disponíveis. Com menos dinheiro entrando nas contas de poupança, os bancos enfrentam dificuldades para manter a mesma oferta de crédito imobiliário.
Esse cenário deixa o mercado vulnerável e reforça a necessidade urgente de diversificação nas fontes de financiamento, algo que um mercado secundário ativo poderia suprir.
Por que o Brasil ainda não avançou?
A criação de um mercado secundário no Brasil esbarra em alguns fatores estruturais:
- Baixa padronização dos contratos: a falta de uniformidade nas operações de crédito dificulta sua securitização e negociação no mercado.
- Risco jurídico elevado: o ambiente regulatório e a morosidade do Judiciário aumentam a percepção de risco por parte dos investidores.
- Pouca cultura de securitização: apesar de instrumentos como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) estarem disponíveis, seu uso ainda é restrito a operações mais sofisticadas e de maior porte.
Oportunidades e caminhos para o futuro
Avançar na construção de um mercado de crédito secundário envolve:
- Estímulo à securitização de recebíveis imobiliários, com incentivos regulatórios e fiscais.
- Criação de garantias sólidas e mecanismos de mitigação de risco, como fundos garantidores.
- Parcerias público-privadas para fomentar instrumentos similares aos existentes nos EUA.
Essa estrutura pode atrair investidores institucionais, como fundos de pensão e seguradoras, interessados em ativos de longo prazo e relativamente seguros. Além disso, fortalece o mercado de capitais brasileiro, ao mesmo tempo em que viabiliza o acesso à moradia para milhões de famílias.
A fala do ministro Haddad é um lembrete de que o Brasil precisa ir além dos modelos tradicionais. O crédito habitacional é essencial para o desenvolvimento econômico e social, e a criação de um mercado secundário pode ser a chave para destravar esse potencial.
